가등기 전세사기 예방방법

가등기 전세사기 내용과 전세 계약 전 등기부등본 확인이 중요한 이유와 피해 사례, 예방법, 대처법까지 꼼꼼히 정리한 포스팅입니다. 

 

 

이런 전세계약, 위험할 수 있습니다.
“시세보다 너무 싸다 싶었는데, 알고 보니 가등기가 잡혀 있었다고요?”
“계약도 했고 이사도 마쳤는데, 집이 경매로 넘어갔다고 합니다…”

 

1. 가등기 전세사기란? 2. 가등기 전세사기의 주요 위험 3. 가등기 전세사기 예방법 4. 피해 발생시 대처법

 

최근 뉴스에서 자주 보이는 가등기 전세사기 사례입니다. 전세 계약을 하면서 ‘집주인이 아닌 누군가의 이름으로 가등기가 잡혀 있는 집이라면, 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 위험에 노출됩니다.

 

1. 가등기 전세사기란?

‘가등기’는 소유권 이전 청구권이나 담보권 설정을 미리 보전하는 임시 등기입니다. 하지만 가등기 설정자가 본등기를 실행하면, 소급해서 소유권을 주장할 수 있어 세입자의 권리보다 우선됩니다. 즉, 전세계약 이후 집이 경매로 넘어가도 가등기 권리자가 우선이기 때문에 세입자는 보증금을 거의 회수하지 못할 수도 있습니다.

 

대법원 등기부 등본

 

 

2. 가등기 전세사기의 주요 위험

 

1) 보증금 회수 어려움
가등기 권리자가 본등기를 실행하면 세입자는 후순위로 밀립니다.

 

2) 대항력 약화
전입신고·확정일자가 있어도, 가등기보다 늦게 확보했다면 대항력이 무력화됩니다.

 

전입신고하기 정부 24

 

3) 불확실한 권리관계
가등기는 예정된 권리이기 때문에 언제든 본등기로 전환될 수 있어 세입자는 계약 기간 내내 심리적 불안에 시달릴 수 있습니다.

 

3. 가등기 전세사기 예방법

 

1) 등기부등본 확인은 무조건!
계약 전 등기부등본을 반드시 확인

계약 직전 시점의 등기사항을 발급받는 것이 안전

 

2) 가등기 말소 조건 특약
가등기 존재 시 계약서에 잔금 지급 전까지 가등기 말소 조건을 특약으로 명시하세요.

 

3) 이상하게 저렴한 물건은 경계
시세보다 지나치게 저렴하다면 반드시 등기부등본부터 확인

 

4) 전세보증금반환보증 가입
만일의 경우에 대비해 가입 추천

단, 가등기 설정 주택은 가입 제한될 수 있으므로 사전 상담 필수

 

5) 전세권 설정 등기 고려
임대인 동의가 필요하며 비용 발생

설정 시 가등기보다 우선하는 권리 확보 가능

 

 

 

 

6) 전문가 도움 받기
부동산 중개업소 확인 + 필요시 변호사 또는 법무사 자문

 

 

 

4.  피해 발생 시 대처방법

1) 내용증명 발송
임대인에게 보증금 반환 요구 서면 발송, 향후 소송의 중요한 증거가 됩니다.

 

2) 임차권 등기명령 신청
계약 종료 후 퇴거했지만 보증금 못 받았다면 법원에 신청하여 대항력 유지

 

임차권등기명령

 

 

3) 전세금반환 소송

• 민사 소송을 통해 보증금 반환을 청구할 수 있음
• 형사 고소-사기 혐의가 명백하다면 경찰서 또는 검찰청 고소 가능

4) 법률 전문가 상담
무료 법률 구조단 또는 변호사 자문을 통해 신속 대응

 

 

가등기가 설정된 집은 반드시 조심해야 합니다. 눈에 보이지 않지만, 등기부등본에는 확실히 남아 있는 정보입니다.

✔ 계약 전 등기부등본 확인은 필수
✔ 특약 작성과 전문가 자문으로 내 권리 지키기
✔ 피해 발생 시 빠르게 법적 대응

 

 

▶ 참고 사이트

등기부등본인터넷발급

 

 

HUG 주택도시보증공사